7月1日，九州通医药集团的一纸公告在药品流通领域掀起涟漪。据悉，九州通拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs（不动产私募基金项目），与高和资本合作，为公募REITs（基础设施不动产投资信托基金）未来扩募孵化和培育优质资产。 此举有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs，将推动其快速实现不动产证券化战略转型，同时也为医药商业冲破日趋微利化的底网，盘活物流不动产资源提供了新思路。

轻资产化添动能

按照这一逻辑，九州通采取公募REITs和Pre-REITs双管齐下，首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处物流仓储资产及配套设施，拟入池资产账面净值约为4.4亿元，预计募集资金规模不超过20亿元（最终以发行结果为准）。

事实上，早在2020年4月，证监会、国家发改委就联合发布过《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施领域公募REITs试点起步。截至2024年6月底，公募REITs首发上市37只，累计发行规模超千亿元。2022年国务院发布《“十四五”现代物流发展规划》提出，仓储物流行业要稳妥推进REITs试点。因为风险小和投资门槛降低，国内REITs十分火爆。据仓储物流REITs嘉实京东仓储2024年第一季度报告显示，报告期共录得收入2645.58万元，净利润为683.83万元。

透视九州通探索性转型战略不难看出，REITs将原本流动性较差的底层资产转换为流动性较强的金融产品，将未来的现金流提前变现，为企业发展提供增量的资金支持；基金份额的持有人间接持有项目资产，同时以管理人等身份直接参与资产运营管理，实现业务“轻重分离”，有利于解决投入高、回报周期长的难题，推动企业向轻资产转型。有专家指出：“公募REITs属于权益性融资，可有效减少重资产企业对传统债务融资方式的依赖，助力企业回笼资金，增强现金流，降低资产负债率，同时可提高资产运营能力。在资方获益的同时，推动基础设施建设的高质量发展。”

矩阵资本管理合伙人范译阳表示：“一级市场正处于去库存时代，退出机制越来越受到关注，很多机构应把现金回报率DPI（投入资本收益率）作为重要考核指标。做高DPI成当务之急，同时也考验着机构的综合管理水平。”他表示，用DPI驱动复利的模式具有现实价值，资产为主，投融联动，为企业盈利注入新势能。

提质增效竞技

物流基础设施领域风云涌动，背后映射的是盈利承压，盘活物流资产迫在眉睫。

以国内医药商业销售额TOP10企业为例，南京医药2023年营收535.9亿元，同比增长6.71%，实现归属公司股东的净利润5.78亿元，同比下降3%，这是其近十年来首次下滑；重药控股2023年营收约801.19亿元，同比增加18.12%，归属公司股东的净利润约6.55亿元，同比减少31.22%；海王生物2023年亏损同比扩大。随着国采提质扩面，药品流通行业的毛利率进一步面临挑战。

国内医药流通领域资深专家武滨此前告诉《医药经济报》记者：“国内医药流通企业在物理空间连接方面的价值已相对成熟，当下发掘能力的价值正在显现，而供应链创造价值还有待于提升，企业真正要突围需向上下游构建新型竞争力。”

从增效的角度看，引入国有资本是一大策略。6月初，重药控股通过股权划转，实际控制人由重庆国资委变更为国务院国资委。海王生物也强调要引入国有资本，进一步优化公司股权结构，构建“国有体制、市场机制”的创新发展模式，借国资激活要素资本。

医药物流成新竞技场，做大做强总代总销则成为另一新支点。如九州通开展供应链资源的整合，向阿里健康等提供三方物流、冷链物流、数智物流与供应链整体解决方案服务，实现由传统物流向科技型、平台型、生态型的物流供应链转变，通过总代品牌推广业务打造出27个过亿销量的品规，成为利润增长的第二曲线。英特集团选择与供应商合作实现“六库协同、多仓联动”，推进英特创新型CSO业务模式转化。

“总代总销将成为商业转型的又一举措。”专家表示，未来在医药流通行业的竞争中，市场推广能力和营销能力将成为关键抓手。

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